「ボロ戸建てを200万円で住めるレベルに直せるの？」
「激安物件を買う意味って本当にあるの？」
名古屋など地方都市で増えている“ボロ戸建て投資”。
物件価格が50万〜300万と安い一方で、
実際にいくらリノベーション費がかかるのか？
200万円で本当に住める家が作れるのか？
ここが最大の疑問になります。
結論から言うと──
200万円あれば “最低限住める家” にすることは可能です。
ただし「どこまで直すか」「どんな劣化があるか」で費用は大きく変わります。
この記事では、
- ボロ戸建ての主要リフォーム費の相場
- 200万円でできること / できないこと
- 築古戸建てで必ず壊れる場所
- 費用を抑えるコツ
- 安いのに上手い業者の探し方
まで、初心者向けにわかりやすくまとめます。
▼ 結論｜200万円で「最低限住めるレベル」にはできる
200万でできる工事（最低限の生活レベル）
200万円あれば、以下のような“生活に必要な部分”は直せることが多いです。
- トイレ交換
- 洗面化粧台交換
- 壊れている床の張り替え
- 和室の洋室化（1〜2部屋）
- 壁紙貼り替え（家全体 or 半分）
- 給湯器交換
- 軽微な水漏れ修繕
家全体を新品同様にはできませんが、
一般的な賃貸レベルまで なら十分可能。
200万では難しい工事
以下は一気に費用が跳ね上がる項目。
- 浴室丸ごと入れ替え（50〜80万）
- キッチン交換（40〜70万）
- 床下の全面補強（20〜40万）
- 屋根全面修理（30〜80万）
- 外壁塗装（70〜120万）
- 配管交換（20〜40万）
もしこれらが全部必要なら200万では収まりません。
▼ ボロ戸建てのリノベ費用目安｜部位ごとの相場
水回り（リフォームで最も高い）
- トイレ：10〜20万
- 洗面台：5〜15万
- キッチン：40〜70万
- 浴室：50〜80万
水回りは住宅の中で最も高額ゾーン。
内装（部屋の印象を変える部分）
- 壁紙：1部屋2〜5万
- 床張り替え：5〜15万
- 和室→洋室：10〜20万
- 建具交換：2〜5万
内装は費用を抑えやすく、DIYも相性が良い。
外装（費用が跳ね上がる要注意ゾーン）
- 屋根修理：20〜50万
- 外壁塗装：70〜120万
- 雨漏り補修：10〜30万
外装は予算100万単位になることも多い。
構造系（築古戸建てで多い問題点）
- シロアリ：5〜30万
- 基礎補強：20〜50万
- 床下の束交換：5〜20万
構造系は見逃すと事故レベルの失敗につながる。
▼ 200万円でリノベする前に「必ず確認すべき場所」
① 水回り（壊れていたら一気に超予算）
→ ここを見ずに買うと後悔確定。
② 雨漏り（外装費＋内装費で破滅コース）
→ 直すと20〜60万はかかる。
③ シロアリ（床が抜けてる可能性アリ）
→ 表面きれいでも“ほぼ隠れていて気づけない”。
④ 配管（昭和配管は寿命）
→ 水漏れしていたら工事費20〜40万。
▼ 200万円で安くリノベするための4つのコツ
① 水回りは“最低限”だけ交換する
キッチン・浴室は高額なので後回しもアリ。
② 内装はDIYを組み合わせる
床・壁紙・ペンキはDIYで大幅に節約できる。
③ 複数の業者から相見積もり
1社だけだと“ほぼ確実に高い”。
3〜5社の比較で20〜40%安くなる。
④ 工事を分割して計画する
最初に“最低限の住める部分”だけ。
後からゆっくり水回りを整えるのも賢い方法。
▼ 実際に200万円でリノベした戸建ての例
パターン①｜家賃4万円で貸し出し成功（名古屋・築45年）
- 物件：120万円
- リフォーム：180万円
- 内容：壁紙・床・トイレ・給湯器・和室→洋室
→ 家賃4.2万円で賃貸、年利17％
パターン②｜自宅利用で快適住まいに（瀬戸市・築50年）
- 物件：80万円
- リフォーム：200万円
- 内容：内装全面＋一部水回り新品
→ 住める家としては十分
▼ 200万円で“住める”リノベは可能。だが見極めが命
200万円で住める家は作れる。
ただし「壊れている場所次第」で上下100万円は変わる。
この記事のポイントまとめ：
- 200万円は「最低限の生活レベル」がターゲット
- 水回りと外装が壊れていない物件を選ぶこと
- 施工費は相見積もりで大幅に下がる
- DIYで10〜30万円浮かせることも余裕
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名古屋で100万〜300万のボロ戸建てを探す方法はこちらの記事をご覧ください。
→「名古屋で100万〜300万のボロ戸建ては本当に買えるの？」
土地選びで失敗したくない方はこちらも参考にしてください。
→「買っていい土地・危険な土地の見分け方」
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