不動産業者は教えてくれない“買っていい土地・危険な土地”の見分け方

家探しで一番大切なのは「土地の良し悪し」です。

でも、不動産業者は必ずしも “本当の情報” をすべて教えてくれるわけではありません。

理由はシンプルで、

言うと売れなくなる
そもそも担当者が詳しく知らない
知っていても説明義務がない項目もある

からです。

しかし、危険な土地を掴んでしまうと、資産価値は一気に下がり、後悔しても取り返しがつきません。

この記事では、不動産業界の内側を踏まえつつ、

あなた自身で判断できる “買っていい土地・危険な土地の見分け方” をまとめました。

最後に、リスクを避けるための無料で使える相場・土地チェックサービス（ASP導線）も紹介します。

買ってはいけない危険な土地の特徴

① ハザードマップで色がついている場所

洪水
土砂災害
津波
これらのリスクが色で示されている場所は将来売れにくく、保険料も高い。

特に「洪水0.5〜3m」以上の地域は、修繕費・保険料が跳ね上がるため注意。

② 道路付けが悪い土地（再建築不可・未接道）

家を建て替えるには幅4m以上の道路に2m以上接していることが必須。

私道のみ
行き止まり
再建築不可
は資産価値が大きく落ちます。

不動産業者でも見落とすケースがあるので要注意。

③ 高低差が大きく造成費が高額になる土地

高台・崖地・大きな段差がある場所は、

建物を建てる前に数百万〜数千万の造成費が必要になることがあります。

「土地が安い理由は造成費だった」

というパターンが非常に多いです。

④ 地盤調査でNGが出やすいエリア

地盤が弱いと

改良工事 → 50万〜150万
液状化のリスク
将来の不同沈下（家が傾く）
などのトラブルにつながります。

特に名古屋市では

港区・南区の一部・中川区の埋め立て地が地盤要注意。

⑤“周辺環境”に問題がある土地

土地そのものが良くても、周囲に

反社会勢力拠点
墓地
騒音
夜の店が多い
などがあると、将来売却しづらい“事故物件扱い”になります。

買っても大丈夫な土地の特徴

① 道路が4m以上で接道が2m以上ある

これは土地の“基本スペック”。

資産価値の下落リスクが小さく、再建築も可能。

② 地盤が安定している（昔から住宅地）

昔から住宅が立っている地域は、地盤も生活環境も安定しており、

“古くからの地元民が多いエリア” は最も無難。

③ ハザードマップが白い地域

水害や土砂災害のリスクが低く、

ローン審査や住宅保険も有利。

④ 土地形状が整っている（正方形・長方形）

整形地は建てやすく、無駄な外構費もかかりません。

逆に

三角形
旗竿地
はコストが上がり、資産価値が下がります。

不動産業者が“言わない理由”

① 売主が情報公開を嫌がる

不利な情報を伝えると売れにくくなるため、

不動産会社は “聞かれない限り言わない” ことが多いです。

② 営業マンが土地のリスクを理解していない

新人営業マンは

地盤
接道
都市計画
などの知識が浅く、説明が漏れがち。

③ 話す義務がない情報もある

不動産には

「重要事項説明で義務のある情報」と

「任意の情報」があります。

後者は説明しなくても法律上問題ないため、

伝えられないまま購入してしまうケースが多いのです。

土地選びで絶対すべき3つのチェック

① ハザードマップ＋地歴調査（過去の地盤情報）

水害・土砂災害のチェックは絶対。

さらに「昔は田んぼだった」などの地歴も重要。

② 道路と接道（再建築可か）

必ず

幅4m以上
接道2m以上
私道トラブルなし
を確認すること。

③ 周辺環境のチェック（昼・夜の2回見る）

昼だけでなく夜の治安・騒音も確認すると失敗が減ります。

まとめ

買ってはいけない土地は以下の5つ。

ハザードマップで危険表示
再建築不可・接道が悪い
高低差が大きい
地盤が弱い
周辺環境に問題がある

逆に、

接道良好
地盤安定
ハザードが白
整形地
といった土地は買っても安全。

不動産会社の説明だけに頼らず、

あなた自身が“土地の良し悪しを判断できる知識” を持つことが大切です。

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名古屋でボロ戸建てを探す方法は以下の記事で解説しています。
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