「ボロ戸建てで家賃4万円なんて本当に取れるの？」
そう疑問に思う方は多いです。
結論から言うと、
立地とリフォーム内容を間違えなければ十分に可能です。
ただし、やみくもに直すと利回りは簡単に崩れます。
この記事では、
必要な工事・費用・収益ラインを具体的に解説します。
※この記事では、実際に家賃4万円で貸し出されているボロ戸建ての条件・費用・注意点を、
初心者向けに具体例ベースで解説しています。
名古屋でどのエリアを選ぶべきか迷っている方は、
名古屋でボロ戸建て投資をするなら狙い目の区まとめ
を先に確認しておくと失敗しにくくなります。
家賃4万円で貸せるボロ戸建ての基本条件
「本当に家賃4万円で貸せるのか不安…」
実は、ボロ戸建て投資で失敗する人の多くは
「物件選び」と「リフォーム費用」を最初に間違えています。
購入前に、この物件が貸せるのか？いくらかかるのか？を
無料で確認できるサービスがあります。
立地は「名古屋市内 or 名古屋近郊」が現実的
駅徒歩15〜20分以内、もしくはバス便があるエリアであれば、築古でも家賃4万円は十分狙えます。
特に名古屋市周辺は、戸建て賃貸の需要が安定しています。
間取りは2DK〜3DKがベスト
単身〜小家族向けを狙うことで、無理に広さを求めずに済み、リフォーム費用も抑えられます。
再建築可・接道条件は必須
再建築不可物件は出口（売却）が難しくなるため、初心者は避けるのが無難です。
家賃4万円を実現するために必要な工事内容
最低限やるべき必須工事
- 壁紙（クロス）張り替え
- 床（CFまたはフローリング）補修
- 水回り清掃・部分交換
- 給湯器の交換（必要な場合）
- 鍵交換・簡単な建具調整
見た目と清潔感を整えるだけで、入居率は大きく変わります。
やらなくても良い工事（コスト削減ポイント）
- 過度なデザインリフォーム
- 最新設備へのフル交換
- 使える設備の新品交換
賃貸では「新品」より「普通に使える」ことが重要です。
リフォーム費用の目安（名古屋エリア想定）
| 工事項目 | 費用目安 |
|---|---|
| クロス張り替え | 20〜30万円 |
| 床補修・CF | 10〜20万円 |
| 水回り補修 | 10〜30万円 |
| 給湯器交換 | 15〜25万円 |
合計：50〜100万円前後
フルリノベでなくても、十分家賃4万円は狙えます。
なお、この収益シミュレーションは
名古屋のボロ戸建て投資で需要があるエリア
を前提にしています。
実際にかかる費用は物件ごとに違う
ここまで読んでいただくと分かる通り、
ボロ戸建てのリフォーム費用は物件次第です。
図面や写真がなくても、
住所だけで概算見積もりが取れるサービスもあります。
家賃4万円の収益シミュレーション
モデルケース
- 物件価格：200万円
- リフォーム費用：80万円
- 総投資額：280万円
- 家賃：4万円
年間収支
- 年間家賃収入：48万円
- 固定資産税・管理費など：▲5万円
- 実質収入：約43万円
表面利回り：約17％
空室リスクを考慮しても、十分現実的な数字です。
なお、こうした収益モデルは、
物件をいくらで仕入れられるかで難易度が大きく変わります。
▶ 【実例あり】名古屋で100万〜300万円のボロ戸建ては本当に買える？
初心者が失敗しないための注意点
リフォーム前に必ず相見積もりを取る
1社だけの見積もりは危険です。最低でも2〜3社比較しましょう。
家賃相場を先に調べる
「いくらで貸せるか」を決めてから逆算するのが鉄則です。
自己判断せずプロに相談する
ボロ戸建ては経験値が重要。プロの目線があるだけで失敗率は激減します。
同じ条件でも、区によって結果は大きく変わります。
名古屋の区別・狙い目エリア解説
を参考に、エリア選びも慎重に行いましょう。
まとめ｜家賃4万円は「工事選び」で決まる
家賃4万円は、
立地と直し方を間違えなければ十分に狙えます。
利回りを崩さないためにも、
複数社の見積で最適解を選ぶことが重要です。
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