【保存版】ボロ物件チェックリスト50選｜現地で使える完全版（PDF付き）

実は、古家には「修繕すれば十分使える物件」と「絶対に買ってはいけない物件」が混在しています。

本記事では現地でそのまま使える50項目のチェックリストを、購入の判断に必要な順序（致命的NG→軽度の劣化→高額修繕）で整理しました。

PDFも用意していますので物件見学に持っていって使ってください。

買う前に絶対に確認すべきポイント

購入前に必ずチェックしておきたい「大前提」を3つに絞りました。これが満たされない物件は投資対象から外すのが無難です。

• 再建築可かどうか：接道が2m未満など、再建築不可の可能性があると資産性が大きく下がります。
• 修繕費の概算が出せるか：最低限の修繕で住めるのか、全面改修が必要かを判断。
• 土地値が底堅いエリアか：最悪解体して土地で回収できるかどうか。

致命的NG項目（絶対に買ってはいけない家の条件）

以下のうち1つでも該当する場合、初心者は基本的に「買わない」判断を推奨します。

構造・基礎

• 基礎に貫通する大きな亀裂（貫通クラック）
• 沈下や大きな傾き（ドアが閉まらない／ボールが転がる）
• 白アリ被害が柱まで広がっている
• 床が大きく沈む、歩行で揺れる
• 土台の著しい腐食
• 雨漏りが多数・長期放置されている
• 屋根に大きな欠損・破損
• 水道配管の完全破損
• 電気配線が危険な状態（火災リスク）
• 擁壁に明らかな膨らみ・亀裂（崩落リスク）

法令・敷地関係

• 再建築不可（接道不足）
• 過度なセットバックが必要になる
• 越境（隣地との明らかなトラブル）
• 違法増築の可能性が高い物件

修繕すればOKな「軽度の劣化項目」

これらは修繕費用が比較的抑えられるため、安く買って直すことで利益が出ることが多い項目です。

内装

• クロスの剥がれ・汚れ（張り替えで対応）
• フローリングの小さな傷（部分補修／上貼り可能）
• 畳の劣化（交換で解決）
• 天井の軽度のカビ（クリーニングで対応）
• 建具の立て付け不良（調整で改善）
• 窓枠やサッシのガタツキ（調整・交換）
• 排水の流れが悪い（高圧洗浄や部分交換）

外装

• 外壁の軽度クラック（補修＋塗装が基本）
• 雨樋の破損（部分交換）
• バルコニーの軽度劣化（防水補修）
• 軒天のめくれ（局所修理でOK）

大規模修繕が必要な「要注意項目」

これらは見積りを必ず取るべき項目。費用が膨らみやすく、購入判断に直結します。

水回り関連

• 浴室の全面交換が必要なレベル
• 給湯器が寿命（10年以上）で交換必須
• 配管が古い鉄管で多数のサビ・漏水
• 下水接続がされておらず、下水工事が必要

外装・構造

• 屋根の全面葺き替えが必要
• 外壁の広範囲なクラックで塗装だけでは済まない
• 基礎補強が必要（構造補強）
• 断熱がほぼ無い状態（断熱改修は高額）

その他

• 庭の伐採・伐根が大量に必要
• 家全体の配線を全面交換（古い電気設備）

周辺環境と収支チェック（投資用）

投資目的の場合は、建物の状態だけでなく周辺情報と収益性を必ず確認してください。

立地・生活利便

• スーパー・コンビニ・病院までの距離
• 最寄駅までの所要時間（徒歩何分か）
• 道路幅員・交通量（車での生活は可能か）
• 治安や夜間の様子

収益性

• 周辺の家賃相場
• 空室率・入居の見込み
• 将来の再販性（地域の人口推移・再開発など）
• 解体して土地売却した場合の土地値

現地チェックで失敗しないためのコツ

• 写真は100枚以上撮る（外観・基礎・床下・屋根・配管など）
• 初見で決めずに一度冷静になる（感情で買わない）
• 修繕費は必ず複数業者から見積もりを取る
• 可能ならプロ（大工・建築士）と一緒に見る
• 「直せる・直せない」をリスト化して判断基準を明確にする

修繕費の目安一覧（保存版）

※費用は地域・業者によって上下します。目安としてご利用ください。

チェックリストPDFダウンロード（現地で使えるA4）

現地で書き込みができるA4チェックシートを用意しています。PDFは無料でダウンロード可能です。

チェックリストPDFをダウンロード

※プリントして物件見学に持って行けます。法人利用や二次配布を希望される場合は事前にご連絡ください。

まとめ：致命的NGを避ければボロ物件で勝てる

ボロ戸建ては「致命的NG」を回避するだけで勝率が上がります。軽度の劣化はリフォームで安く直せるため、むしろチャンスになることが多いです。本記事のチェックリストを現地で活用して、安全な物件選びをしてください。

無料物件診断（名古屋エリア限定）

「この物件、買っても大丈夫？」という場合は、物件URLか現地写真を送っていただければ無料で診断します。診断内容：

• 修繕が必要な箇所の優先度
• 買って良いかどうかの判定（初心者向け）
• 修繕費の概算
• 売買時の注意点

無料で物件診断を申し込む

※名古屋以外の物件は別途相談。診断はオンラインでも対応可能です。

関連記事（内部リンク）

• 名古屋でボロ物件を探す方法（初心者向け）
• リフォーム費用の見積りガイド（相場と節約術）
• 戸建て投資はじめてガイド（収益化までの流れ）