ボロ戸建て投資は素人でもできる？必要な知識と最初の1件の選び方｜リフォーム会社／査定ガイド

ボロ戸建て投資は「経験ゼロでも可能」です。ただし、知識ゼロで飛び込むと大きな損失につながるリスクもあります。本記事では、素人でも安全に始められるように、必要な基礎知識、最初の1件を選ぶ手順、リフォーム会社の選び方、査定時のポイントを具体的にまとめました。最後に「現場で使えるチェックリスト」も付けていますので、物件見学にそのまま持って行ってください。

ボロ戸建て投資は素人でもできる？結論と理由

結論：できる（ただし準備が必須）。理由は以下の通りです。

できる理由

• 買値が低いので小さな資金でも開始可能
• 修繕で価値を上げればキャピタルゲインが出やすい
• リフォーム業者や仲介のサポートを活用できる

しかし「準備不足」だと失敗しやすい理由

• 修繕費が膨らむリスク（見積りの甘さ）
• 再建築不可・法令違反で資産性が低下するケース
• 周辺環境（需要）が悪いと賃貸化できない可能性

ポイント：素人が成功する秘訣は「自分の弱点を補う仕組み」を作ること。すなわち、信頼できるリフォーム会社・査定者・仲介業者を早めに確保することです。

始める前に知っておきたい基礎知識

知識①：再建築可否と接道

接道（道路に接している幅）が2m未満など、再建築不可の物件は将来の出口が限定されます。最初に必ず確認しましょう。

知識②：構造と基礎の見方（木造・RCの違い）

木造は白アリや腐食に弱く、RCは塩害やひび割れで大規模修繕が発生しやすい。それぞれの注意点を押さえておきましょう。

知識③：修繕費の大まかな目安

※地域や業者により幅があります。査定時に複数業者の見積りを取りましょう。

知識④：収支計算の基本（投資目線）

購入価格＋リフォーム費用＋諸費用（税・仲介手数料等）＝初期投資。期待賃料・空室率・運用コストを差し引いて利回りを算出します。投資として成り立つかはこの数式で判断します。

最初の1件の選び方（具体的手順）

ステップ1：目的を決める（再販か賃貸か）

再販（短期回転）か賃貸（長期運用）かで狙う物件が変わります。初心者は「再販で経験を積む」か「低リスクの賃貸向け小工事」を検討すると良いでしょう。

ステップ2：予算を明確にする

• 購入上限価格（現金 or 融資）
• リフォーム予算（最低ラインと上限ライン）
• 諸費用（税金・仲介手数料・保険）

ステップ3：物件スクリーニング（ネットと現地）

ネットで候補を絞ったら必ず現地確認。再建築可否、周辺の生活利便、道路幅などを最優先で確認します。

ステップ4：簡易査定→詳細査定→見積り取得

まずは仲介に簡易査定を依頼し、良さそうならリフォーム会社に現地で詳細見積りを依頼。見積りは複数社比較が必須です。

ステップ5：買付け・契約前の最終チェック

• 重要事項説明書の確認（違法増築や瑕疵の有無）
• 近隣事情（トラブルの有無）
• 融資可否の最終確認（金融機関）

リフォーム会社の選び方と交渉ポイント

選び方①：実績と得意分野で選ぶ

木造の改修が得意、外装・防水が得意など会社ごとに強みが違います。自分の案件に合う実績がある業者を選びましょう。

選び方②：複数社から見積りを取る

同じ工事内容でも見積額が大きく変わることがあります。最低3社比較を推奨します。

交渉ポイント：明細を細かく出させる

• 材料費、工賃、諸経費を明確にしてもらう
• 追加工事が発生した場合の単価・承認フローを確認
• 保証内容（工事後の不具合対応）を契約書に入れる

見極めポイント：現場での対応と説明の丁寧さ

見積り提出時の説明が雑な業者は現場対応も雑になりがち。現場確認時の質問への応答を重視しましょう。

査定（修繕見積り）を正しく受ける方法

査定依頼の前に準備するもの

• 物件の写真（外観・床下・天井・水回り）
• 登記簿謄本（所有・面積の確認）
• 過去の修繕履歴（あれば）

査定時に確認すべき点

• 見積りの項目が具体的か（例：材料の品番、数量）
• 工期の目安と着工可能時期
• 追加工事発生時の承認フロー

査定後の対応

査定結果は必ず比較表にして視覚化すること。価格だけでなく「保証」「施工事例」「担当者の信頼度」も評価軸に入れて総合判断しましょう。

現地チェックリスト（すぐ使える）

物件見学時に最低限チェックすべき12項目（抜粋）。このまま印刷して持って行ってください。

1. 接道幅（2m以上か）
2. 基礎のひび割れ（貫通していないか）
3. 床の沈み／歩行時の揺れ
4. 雨漏りの痕跡（天井・梁）
5. 白アリの痕跡（羽アリ・土壌）
6. 屋根の抜け・欠損
7. 水道・給湯器の稼働（電源・通水確認）
8. 電気・ブレーカーの状態（古すぎないか）
9. 周辺の生活施設（スーパー・病院）距離
10. 騒音・匂い（近隣の工場や道路）
11. 越境や境界の不明瞭さの有無
12. 最寄駅／バス停からの所要時間

まとめ：小さく始めて経験を積むことが最短の近道

ボロ戸建て投資は素人でも可能ですが、成功のカギは「準備」と「パートナー選び」です。まずは目的を決め、予算を明確にして複数社の査定を取り、信頼できるリフォーム会社と組むこと。最初はリスクを抑えた1件で経験を積むことをおすすめします。

無料査定＆リフォーム相談（今すぐ申込）

「この物件、買っていい？」という場合は、以下から無料で査定・相談を受け付けています。写真と物件URLを送るだけで、修繕の優先度とおおよその費用をお返しします。

無料で査定・相談する

※名古屋エリア対応。遠方はオンライン相談で対応可能。査定結果は複数業者の見積りと比較したい方へも対応します。