ボロ戸建て投資は素人でもできる？必要な知識と最初の1件の選び方（リフォーム会社・査定ガイド）
初心者向けの実践ガイド。物件選び〜査定〜リフォーム会社の選び方まで、失敗しないための手順とチェックリストを分かりやすく解説します。
ボロ戸建て投資は「経験ゼロでも可能」です。ただし、知識ゼロで飛び込むと大きな損失につながるリスクもあります。本記事では、素人でも安全に始められるように、必要な基礎知識、最初の1件を選ぶ手順、リフォーム会社の選び方、査定時のポイントを具体的にまとめました。最後に「現場で使えるチェックリスト」も付けていますので、物件見学にそのまま持って行ってください。
ボロ戸建て投資は素人でもできる？結論と理由
結論：できる（ただし準備が必須）。理由は以下の通りです。
できる理由
- 買値が低いので小さな資金でも開始可能
- 修繕で価値を上げればキャピタルゲインが出やすい
- リフォーム業者や仲介のサポートを活用できる
しかし「準備不足」だと失敗しやすい理由
- 修繕費が膨らむリスク（見積りの甘さ）
- 再建築不可・法令違反で資産性が低下するケース
- 周辺環境（需要）が悪いと賃貸化できない可能性
ポイント：素人が成功する秘訣は「自分の弱点を補う仕組み」を作ること。すなわち、信頼できるリフォーム会社・査定者・仲介業者を早めに確保することです。
始める前に知っておきたい基礎知識
知識①：再建築可否と接道
接道（道路に接している幅）が2m未満など、再建築不可の物件は将来の出口が限定されます。最初に必ず確認しましょう。
知識②：構造と基礎の見方（木造・RCの違い）
木造は白アリや腐食に弱く、RCは塩害やひび割れで大規模修繕が発生しやすい。それぞれの注意点を押さえておきましょう。
知識③：修繕費の大まかな目安
| 工事項目 | 目安費用 |
|---|---|
| クロス張替（1室） | 3〜6万円 |
| トイレ交換 | 8〜20万円 |
| 浴室リフォーム | 50〜120万円 |
| 屋根葺き替え | 80〜200万円 |
| 基礎補修 | 50〜300万円 |
※地域や業者により幅があります。査定時に複数業者の見積りを取りましょう。
知識④：収支計算の基本（投資目線）
購入価格＋リフォーム費用＋諸費用（税・仲介手数料等）＝初期投資。期待賃料・空室率・運用コストを差し引いて利回りを算出します。投資として成り立つかはこの数式で判断します。
最初の1件の選び方（具体的手順）
ステップ1：目的を決める（再販か賃貸か）
再販（短期回転）か賃貸（長期運用）かで狙う物件が変わります。初心者は「再販で経験を積む」か「低リスクの賃貸向け小工事」を検討すると良いでしょう。
ステップ2：予算を明確にする
- 購入上限価格（現金 or 融資）
- リフォーム予算（最低ラインと上限ライン）
- 諸費用（税金・仲介手数料・保険）
ステップ3：物件スクリーニング（ネットと現地）
ネットで候補を絞ったら必ず現地確認。再建築可否、周辺の生活利便、道路幅などを最優先で確認します。
ステップ4：簡易査定→詳細査定→見積り取得
まずは仲介に簡易査定を依頼し、良さそうならリフォーム会社に現地で詳細見積りを依頼。見積りは複数社比較が必須です。
ステップ5：買付け・契約前の最終チェック
- 重要事項説明書の確認（違法増築や瑕疵の有無）
- 近隣事情（トラブルの有無）
- 融資可否の最終確認（金融機関）
リフォーム会社の選び方と交渉ポイント
選び方①：実績と得意分野で選ぶ
木造の改修が得意、外装・防水が得意など会社ごとに強みが違います。自分の案件に合う実績がある業者を選びましょう。
選び方②：複数社から見積りを取る
同じ工事内容でも見積額が大きく変わることがあります。最低3社比較を推奨します。
交渉ポイント：明細を細かく出させる
- 材料費、工賃、諸経費を明確にしてもらう
- 追加工事が発生した場合の単価・承認フローを確認
- 保証内容（工事後の不具合対応）を契約書に入れる
見極めポイント：現場での対応と説明の丁寧さ
見積り提出時の説明が雑な業者は現場対応も雑になりがち。現場確認時の質問への応答を重視しましょう。
査定（修繕見積り）を正しく受ける方法
査定依頼の前に準備するもの
- 物件の写真（外観・床下・天井・水回り）
- 登記簿謄本（所有・面積の確認）
- 過去の修繕履歴（あれば）
査定時に確認すべき点
- 見積りの項目が具体的か（例：材料の品番、数量）
- 工期の目安と着工可能時期
- 追加工事発生時の承認フロー
査定後の対応
査定結果は必ず比較表にして視覚化すること。価格だけでなく「保証」「施工事例」「担当者の信頼度」も評価軸に入れて総合判断しましょう。
現地チェックリスト（すぐ使える）
物件見学時に最低限チェックすべき12項目（抜粋）。このまま印刷して持って行ってください。
- 接道幅（2m以上か）
- 基礎のひび割れ（貫通していないか）
- 床の沈み／歩行時の揺れ
- 雨漏りの痕跡（天井・梁）
- 白アリの痕跡（羽アリ・土壌）
- 屋根の抜け・欠損
- 水道・給湯器の稼働（電源・通水確認）
- 電気・ブレーカーの状態（古すぎないか）
- 周辺の生活施設（スーパー・病院）距離
- 騒音・匂い（近隣の工場や道路）
- 越境や境界の不明瞭さの有無
- 最寄駅／バス停からの所要時間
まとめ：小さく始めて経験を積むことが最短の近道
ボロ戸建て投資は素人でも可能ですが、成功のカギは「準備」と「パートナー選び」です。まずは目的を決め、予算を明確にして複数社の査定を取り、信頼できるリフォーム会社と組むこと。最初はリスクを抑えた1件で経験を積むことをおすすめします。
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